中鑫优配 再花22亿乘胜追击，北京城建“龍樾”要抢跑了
5月28日，北京石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块进入现场竞拍，最终该地块由北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得，成交楼面价约3.31万元/㎡。
北京城建兴通置业有限公司是北京城建的全资子公司。这是去年第四季度以来，北京城建第三次独立拿地补仓。
图源：天眼查
在拿下石景山黄庄村地块的同一时间，北京城建公布了这个新项目的案名：龍樾璟序。
从官方案名来看，石景山黄庄村项目与最近开盘的昌平新盘龍樾海序属于同一条产品线。而昌平龍樾海序5月16日开盘即获得了网签493套的亮眼成绩，首开去化率约六成，网签金额超26亿元，强势登顶北京新盘成交榜。
龙樾产品系是北京城建的高端产品线，首个落地项目是位于丰台区卢沟桥的龙樾天元（2022年入市），但到了昌平龍樾海序项目，项目名称中代表产品线的“龍樾”变成了繁体字，且操盘思路也发生了改变。
相隔四年的两个项目，代表了北京城建对市场理解的不同，更折射出北京城建在新领导班子带领下的产品逻辑转变。
新拿地的龍樾璟序与刚刚近期开盘热销的龍樾海序有一些相似之处，它们不仅同属一条产品线，相隔时间不长（2025年10月拿地），且都位于临近海淀的板块。龍樾海序热销之后，北京城建又快速拿下石景山黄庄村龍樾璟序项目，是在借势乘胜追击。
地块位置，来源：北京市规自委
实际上，在石景山地块拿地之前，北京城建已经悄悄发了招标预告。5月7日到8日，北京城建密集发布数则招标计划，总投资额为7.6亿元，全面铺开前期工程，为项目在今年下半年尽早开盘入市做准备。
从最近的一系列动作来看，北京城建在悄悄“抢跑”。
近一年来，北京城建（含城建发展及城建六建）在北京土地市场共斩获7宗地块，总成交金额171.83 亿元，总规划建筑面积46.87万㎡，布局覆盖东城、石景山、丰台、昌平、房山、密云等多个区域。
北京城建为何敢于“多点开花”大手笔拿地？主要是因为北京城建有两个优势。
首先，北京城建的土地一级开发能力很强。最新竞得的石景山黄庄村地块的一级土地整理者就是城建发展的兄弟公司——北京城建房地产。
仅从环线位置来看，石景山黄庄村地块坐落于西三环与西四环之间，位置优越，其行政上虽规划石景山，但地理位置上更贴近海淀，与海淀玉泉路板块的直线距离不足2公里。但这块地之所以争夺者不多，核心在于地块素质一般，存在地块形状不规则、地块北侧京九铁路线可能会有较大噪音等明显不足。
实际上，早在2024年8月，这宗地就曾在供地清单中亮相，并进到了预申请流程。不过，最终因无人报名而未能正式挂牌出让。
这次北京城建敢于拿地，是因为它“捡漏”了。早在2024年首次上市时，起始总价达42.43亿元，总建筑面积约8.49万㎡，容积率2.55，楼面价约5万元/㎡。此番重返市场，该地块出让条件已显著优化：起始总价降至22亿元，总建面调至7.23万㎡，分别下降48%和15%，容积率亦降至2.15。大幅度“降价、瘦身”不仅降低了企业拿地成本，也为未来操盘提供了更灵活的空间。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析，近年来玉泉路及五棵松板块新增供应稀缺，市场以存量部队大院、机关单位住房为主，仅北侧有半壁店保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因此，该地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求，以及石景山本地升级客户。
价格方面，项目西侧首钢园板块内近些年存量竞争较为激烈，如璟悦长安近半年销售均价6万元/㎡，长安源境5.8万元/㎡；四环外建工熙华台销售均价约7.8万元/㎡且接近清盘。二手房方面，北侧大型社区远洋山水可作为地块价值的直接参考锚，作为西四环沿线标志性大盘，该项目建成于2000年，目前挂牌均价约4.2-4.8万元/㎡，实际成交价约4.0-4.5万元/㎡。综合周边新房与二手房价差，预计该地块入市后，价格可能接近6.5万元/㎡。
较低的地价，为北京城建留足了产品升级和盈利空间。
来源：克而瑞
其次，北京城建近年来产品力也在持续提升。这也是其项目热销的核心原因。最新热销的龍樾海序，全产品户型使用率达到90%—97%，部分边户高达99%，同等面积比普通项目多出15-20㎡使用面积。另外在室内空间方面也有一系列创新。
根据石景山黄庄村地块出让文件，项目总用地面积3.66公顷，规划地上建面7.23万㎡。其中，1622-002住宅地块占地3.15公顷，地上建筑规模6.769万㎡。未来，作为北京城建又一“龍樾”产品，项目大概率以小高层、三居户型为主，户均面积约在105㎡-110㎡，预计总价500万即可上车，与附近的海淀五棵松板块相比，价格优势明显，再加上石景山在规划审批方面比海淀放得更松，预计北京城建新项目将会虹吸一部分海淀南部改善群体。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
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